San Marcos se convierte en la primera ciudad de Texas en prohibir los centros de datos, poniendo a prueba su control local

(TEXAS TRIBUNE) - San Marcos se ha convertido en la primera ciudad de Texas en prohibir los centros de datos dentro de sus límites municipales, valiéndose de su autoridad local para frenar el auge de estos centros y sentando un precedente que otros municipios podrán seguir.

El 16 de junio, el consejo municipal de San Marcos votó por 4 votos a 3 a favor de definir los centros de datos y prohibir su implantación en cualquier zona de la ciudad en su normativa urbanística, alegando la preocupación de que estos proyectos desviaran los recursos hídricos y energéticos de la comunidad local. La ciudad no tiene ningún proyecto de centro de datos propuesto dentro de sus límites, aunque la amenaza ha llegado a sus fronteras, donde se han propuesto al menos dos centros de datos en zonas no incorporadas circundantes del condado de Hays, según Data Center Map, una herramienta de investigación del sector. Al carecer de la capacidad para aplicar ninguna de sus leyes con el fin de prohibir directamente los centros de datos, los comisionados del condado de Hays aprobaron recientemente una resolución, en gran parte simbólica, para detener el desarrollo de centros de datos debido a la grave escasez de agua, pero la resolución no es legalmente vinculante.

San Marcos está poniendo a prueba un enfoque novedoso para prohibir de forma definitiva los centros de datos haciendo uso de sus competencias de autonomía municipal, que otorgan a ciertas ciudades más grandes —352 en todo el estado— el derecho a elaborar sus propias normas de ordenación territorial y a controlar el desarrollo urbanístico, según afirman los expertos en derecho inmobiliario. En comparación con los condados y las ciudades que carecen de autonomía municipal —como las ciudades más pequeñas y las más grandes sin leyes de ordenación territorial, como Houston y Alvin—, los municipios como San Marcos tienen más posibilidades de superar los recursos judiciales contra sus prohibiciones de centros de datos gracias a sus amplios poderes, según los expertos.

San Marcos está poniendo a prueba un enfoque novedoso para prohibir de forma definitiva los centros de datos haciendo uso de sus competencias de autonomía municipal, que otorgan a ciertas ciudades más grandes —352 en todo el estado— el derecho a elaborar sus propias normas de ordenación territorial y a controlar el desarrollo urbanístico, según afirman los expertos en derecho inmobiliario. En comparación con los condados y las ciudades que carecen de autonomía municipal —como las ciudades más pequeñas y las más grandes sin leyes de ordenación territorial, como Houston y Alvin—, los municipios como San Marcos tienen más posibilidades de superar los recursos judiciales contra sus prohibiciones de centros de datos gracias a sus amplios poderes, según los expertos.

Algunos condados han intentado poner a prueba su autoridad para restringir los centros de datos, pero han fracasado. A principios de junio, el condado de Hill revocó su moratoria sobre los centros de datos después de que un promotor inmobiliario demandara al condado por 100 millones de dólares. Los comisionados del condado de Hood también intentaron aprobar una moratoria, pero la retiraron después de que el senador estatal Paul Bettencourt, un republicano de Houston que preside la Comisión del Senado sobre Gobierno Local, solicitara un dictamen del fiscal general sobre si los condados tienen derecho a promulgar tales restricciones.

Al igual que hizo con el condado de Hood, Bettencourt declaró a The Texas Tribune que tiene previsto impugnar la prohibición de San Marcos, alegando que viola el proyecto de ley 2559 de la Cámara de Representantes de 2025 —que restringe la capacidad de los municipios para dictar moratorias indefinidas sobre determinados tipos de promociones inmobiliarias— y la «Ley de la Estrella de la Muerte» estatal de 2023, que impide a los municipios promulgar leyes locales que contradigan la legislación estatal.

“No deberían utilizar la normativa urbanística para prohibir nada en ningún lugar de la ciudad, porque eso no es lícito según las directrices del estado de Texas,” afirmó Bettencourt. «[Una prohibición] no funciona aquí, y esto será impugnado».

Texas va camino de convertirse en el principal mercado de centros de datos de EE. UU., pero la mayoría de los tejanos se opone a la construcción de centros de datos en su comunidad, alegando preocupaciones sobre el consumo de agua, la demanda energética y la contaminación acústica. La cuestión ha adquirido carácter bipartidista, lo que ha suscitado llamamientos a la regulación por parte del gobernador Greg Abbott, quien recientemente escribió una carta a los reguladores estatales en la que esbozaba propuestas para los centros de datos, como la eliminación de las exenciones del impuesto estatal sobre las ventas para estos centros.

Aunque San Marcos es la primera en prohibir los centros de datos, las autoridades locales de otras localidades están utilizando toda la autoridad de que disponen para restringir este sector en rápido crecimiento sin provocar la ira del gobierno estatal. Otras ciudades con autonomía municipal están modificando su código de ordenación territorial para restringir los centros de datos. Las ciudades y los condados también están incluyendo restricciones en los acuerdos de incentivos que firman con los promotores inmobiliarios.

“Se está viendo cómo muchas ciudades, en la era de la prevalencia estatal, están siendo creativas en este ámbito,” afirmó Amanda Rodríguez, concejala de San Marcos.

Varias ciudades interesadas en aprobar sus propias prohibiciones se han puesto en contacto con San Marcos para ver cómo sobrevivirá la ciudad a los recursos legales interpuestos por los legisladores estatales y los ciudadanos particulares, que también pueden demandar a la ciudad por su prohibición.

“Todas las ciudades están pendientes de lo que ocurra en San Marcos,” afirmó Taylor Burdge, concejal de Lockhart.

Amenazas al control local

En febrero, los vecinos abarrotaron el Ayuntamiento de San Marcos y expresaron su preocupación por cómo un proyecto urbanístico de 200 acres propuesto por Highlander SM One LLC, una promotora con sede en Fort Worth, podría consumir más de 25 millones de galones de agua al año de los acuíferos locales. El pleno rechazó finalmente la solicitud de la promotora de incorporarse al término municipal.

Rodríguez propuso por primera vez la prohibición a finales de marzo, pero el resto de concejales la rechazaron por lo restrictiva que resultaba. La propuesta cobró un nuevo impulso cuando el concejal Lorenzo González —que en un principio había rechazado la modificación— presentó una moción para reconsiderarla, secundada por la concejala Alyssa Garza.

“Creo que hemos debatido esto hasta la saciedad,” afirmó González en la sesión del pleno. “Los beneficios prometidos seguían siendo especulativos, mientras que muchas de las preocupaciones planteadas por los residentes seguían sin resolverse.”

La prohibición municipal funciona definiendo los centros de datos en el código de ordenación territorial de la ciudad y estableciendo restricciones a este tipo de proyectos futuros, lo que, en la práctica, hace imposible la construcción de centros de datos en la ciudad.

“No veo cómo ningún promotor con visión empresarial querría volver a plantearlo, esperando que sepan leer el ambiente,” afirmó Garza.

En respuesta a la prohibición de San Marcos, Dan Diorio, vicepresidente de política estatal de la asociación sectorial Data Center Coalition, afirmó que la prohibición indica que San Marcos está «cerrada a los negocios».

“Una moratoria local sobre los centros de datos desalienta nuevas inversiones, tanto por parte del sector de los centros de datos como de otras industrias avanzadas,” afirmó Diorio.

Los expertos en ordenación del territorio y los concejales creen que San Marcos tiene más posibilidades de aprobar una prohibición, ya que las ciudades tienen más competencia en la regulación del uso del suelo que los condados. Casi la mitad de los 248 centros de datos cuya construcción está prevista en Texas se construirán en zonas no incorporadas.

Aunque las prohibiciones en materia de uso del suelo son poco habituales, «en teoría, creo que los tribunales podrían confirmarla», afirmó Robert Paterson, profesor de la Universidad de Texas en Austin especializado en uso del suelo y planificación medioambiental. Siempre que la prohibición se ajuste al plan integral de la ciudad —un documento normativo a largo plazo que regula la protección de la salud pública, la seguridad y el bienestar general—, entra dentro de las competencias de la ciudad.

Sin embargo, la ley “Estrella de la Muerte” de 2023 complica la autoridad municipal. La ley “Estrella de la Muerte” “teóricamente redujo la autonomía municipal,” señaló Paterson, añadiendo que impide a las ciudades ejercer competencias más estrictas que las que aplica el propio estado. Los republicanos y los grupos empresariales argumentaron que la “Estrella de la Muerte” era necesaria para desmantelar un “mosaico” de políticas locales progresistas que dificultaban la actividad empresarial en las ciudades, y aún no está claro qué normativas locales quedan fuera de los límites establecidos por la ley.

Paterson afirmó que la ley tiene «un efecto disuasorio sobre nuestra capacidad para ejercer nuestras competencias policiales y proteger la salud y la seguridad públicas», lo cual es una de las razones por las que las ciudades se están mostrando cautelosas en estos momentos.

Bettencourt cree que la prohibición de San Marcos infringe la legislación estatal y tiene previsto impugnar la decisión. Afirmó que nunca se ha confirmado judicialmente una prohibición de cualquier tipo de promoción inmobiliaria y confía en que el Estado obligará a San Marcos a revocar su prohibición si ningún promotor presenta primero una demanda privada.

“Si se abusa de los principios jurídicos existentes, al final estos acaban siendo impugnados y/o… se modifican las leyes para dejar claro que esto no puede suceder," afirmó Bettencourt.

También afirma que San Marcos está infringiendo el proyecto de ley 2559 de la Cámara de Representantes, aprobado en 2025, que establece que las moratorias sobre la promoción inmobiliaria no pueden durar más de 180 días y, según Bettencourt, esto se aplicaría a la «prohibición de facto» de San Marcos. Sin embargo, los expertos en suelo afirman que esta ley no se aplicaría a San Marcos porque la ciudad modificó sus normas de ordenación territorial para prohibir los centros de datos y no decretó una moratoria.

Aunque Bettencourt forma parte del bando republicano que apoya los centros de datos, la senadora estatal de San Marcos, Judith Zaffirini, del Partido Demócrata, afirma que la decisión de la ciudad refleja las preocupaciones que comparten muchas comunidades de Texas y que el Ayuntamiento actuó «de forma decidida y adecuada» para garantizar la seguridad de la comunidad.

En respuesta a los planes de Bettencourt, Rodríguez afirmó que la prohibición de San Marcos es diferente de la moratoria propuesta por el condado de Hood, por lo que el proyecto de ley 2559 de la Cámara de Representantes no debería aplicarse. Los concejales han tenido en cuenta la «ley de la Estrella de la Muerte», pero esta aún no se ha puesto a prueba: «Si quieren que este sea el caso precedente para el proyecto de ley, tendrán que explicar por qué esto es la prioridad y no abordar el problema que nos ocupa [los centros de datos]».

“Siempre que operas en el estado de Texas y quieres hacer algo que va a contracorriente, esa idea siempre está ahí, en el fondo de tu mente,” afirmó Rodríguez.

Qué están haciendo otros municipios

Las prohibiciones no son la única forma de frenar los centros de datos. Ciudades más pequeñas, como Lockhart y Kerrville, han adoptado normas de ordenación urbanística estrictas que dificultan la construcción de centros de datos, con la esperanza de que el efecto sea similar al de una prohibición sin que ello desencadene inmediatamente impugnaciones legales. Los lugares sin autoridad para aprobar proyectos urbanísticos —condados y ciudades que carecen de autonomía municipal— están explorando otras herramientas para señalar o imponer restricciones, incluso mediante resoluciones y acuerdos de reducción de impuestos.

“Las ciudades y los condados están utilizando las herramientas de las que disponen para intentar regular este tipo de proyectos lo mejor que pueden,” afirmó Kayla Landeros, profesora de Derecho inmobiliario en la Universidad de Baylor y antigua abogada municipal de Temple.

Los legisladores locales, como Burdge, se están reuniendo con otros responsables municipales y del condado para averiguar qué medidas pueden tomar para frenar la urbanización en sus comunidades. «Esto es como un gran juego del teléfono», afirmó Burdge.

Para adelantarse a posibles acciones legales, Lockhart y Kerrville han establecido normativas con la esperanza de prohibir los centros de datos sin tener que prohibirlos técnicamente. Les preocupa que una prohibición total les exponga a demandas judiciales para las que no disponen de recursos suficientes, explicó Burdge.

“Creo que las ciudades más inteligentes de Texas ya lo están haciendo, pero lo hacen de tal manera que no van a irritar a la Asamblea Legislativa estatal,” señaló Paterson.

En mayo, el Ayuntamiento de Lockhart tomó medidas para definir los centros de datos en sus normas de ordenación territorial. El ayuntamiento limitó los centros de datos a una sola categoría de uso del suelo —la industria pesada—, restringiendo este tipo de proyectos a dos zonas de la ciudad.

Aun así, sin una prohibición, los promotores siempre pueden buscar lagunas legales para eludir las restricciones estrictas. Además de las restricciones urbanísticas, Burdge también señaló que quieren aplicar restricciones mediante permisos de uso especial, lo que añade otra serie de requisitos que los promotores deben cumplir antes de que se les permita construir. Espera que el “filtrado riguroso” que supone la obtención de un permiso tenga el mismo efecto que una prohibición.

Al igual que Lockhart, el Ayuntamiento de Kerrville ha actualizado su normativa urbanística para restringir —aunque sin prohibir por completo— los lugares en los que los promotores pueden construir centros de datos. El ayuntamiento también ha añadido requisitos de autorización de la capacidad hídrica, exigiendo a los promotores que revelen los sistemas de refrigeración y las cantidades de agua que consumirán.

“Mi experiencia me dice que una prohibición total suele acabar siendo más controvertida,” afirmó Drew Paxton, director de planificación y desarrollo de Kerrville.

En el caso de los municipios que carecen de normativa urbanística, como Alvin, se han aprobado resoluciones en las que se declara que no se desean centros de datos dentro de los límites de la ciudad. Aunque estas resoluciones no pueden dar lugar a medidas concretas y tienen un carácter más bien simbólico, los responsables locales esperan que los legisladores estatales doten a localidades como la suya de mayores protecciones, según explicó Dixie Roberts, teniente de alcalde de Alvin.

“Las resoluciones no tienen mucho peso,” señaló Roberts, pero la esperanza es “dejar claro que el ayuntamiento no está interesado en este tipo de proyectos.”

Aun así, las ciudades que están recurriendo a otras vías para restringir los centros de datos en lugar de prohibirlos no descartan por completo que un promotor o el Estado puedan frustrar sus decisiones.

“Sabemos que el Estado va a seguir trabajando en esto [las políticas sobre centros de datos]. No sabemos qué rumbo tomará el estado, pero sigamos adelante y pongamos algo en marcha por si recibimos una solicitud,” afirmó Paxton, de Kerrville.

Otra forma en que las ciudades e incluso los condados pueden ejercer cierto control sobre los centros de datos es a través de sus programas de incentivos, como los acuerdos del Capítulo 380, del Capítulo 381 y del Capítulo 312. Por ejemplo, una ciudad podría ofrecer una reducción en el impuesto sobre bienes inmuebles y, a cambio, exigir normas de desarrollo adicionales.

“Se trata de una herramienta que los condados podrían utilizar en este momento, en el que no disponen necesariamente de una amplia autoridad en materia de urbanismo,” señaló Landeros.

En el condado de Hays, donde se encuentra San Marcos, los comisionados aprobaron recientemente una resolución para suspender todas las deliberaciones sobre centros de datos hasta finales de año. Esta medida, que no es vinculante, muestra oposición sin dar lugar a impugnaciones legales, aunque Bettencourt ya había advertido anteriormente a los condados de que carecen de autoridad para imponer moratorias.

“Espero que esto anime a los condados de todo Texas a examinar sus propias vulnerabilidades y a empezar a planificar ahora, en lugar de esperar a que se produzca una crisis,” afirmó Becerra, animando a otros condados preocupados a tomar medidas.

Es probable que los legisladores estatales decidan, en la próxima sesión legislativa, si otorgan más autoridad a los condados o si retiran a las ciudades la facultad de imponer este tipo de prohibiciones, dependiendo de cuál sea la reacción general de los electores, señaló Landeros. La prohibición de San Marcos será la primera prueba para ver qué rumbo tomarán los legisladores estatales.

“Los responsables locales son los que mejor pueden comprender las necesidades específicas, las limitaciones de infraestructura y las prioridades de sus comunidades,” afirmó Zaffirini.